Suna acum!
octombrie 15, 2021

Tot ce trebuie să știi despre investițiile în imobiliare

Nevoia de locuire este una dintre nevoile fundamentale ale oricărui om. Cu toate astea, spațiul de locuit disponibil este o resursă finită. Acest lucru face ca afacerile imobiliare să fie una dintre cele mai populare forme de investiție. Numărându-se printre cele mai sigure investiții, investițiile imobiliare sunt percepute de către români drept un mod pasiv, dar sigur, de a-și mării veniturile.

Dacă vrei să faci acest pas, însă nu ai găsit răspunsul la întrebări precum: ce înseamnă investiții imobiliare de fapt, cum investești în imobiliare sau care este cea mai bună investiție imobiliară pe termen mediu și lung, atunci te afli în locul potrivit. 

Pe lângă răspunsul la aceste întrebări, vei obține și alte informații prețioase, ce te vor ajuta să-ți conturezi o perspectivă de ansamblu asupra investițiilor imobiliare în România și nu numai.  Descoperă cum să investești în imobiliare și începe să generezi propriile venituri pasive, care îți vor oferi libertatea financiară mult dorită.

Conform experților BNR, cererea de cumpărare pe piața imobiliară rămâne în continuare robustă. Astfel, prețul proprietăților rezidențiale a crescut cu 2% comparativ cu 2019.

În acest context, BNR a decis extinderea plafonului pentru TVA redus la valoarea de 5% în cazul cumpărării unei noi locuințe cu o suprafață maximă de 120 de mp de la 450.000 de lei, la 140.000 de euro începând cu 2022.

Dacă și tu te-ai decis că a venit vremea să investești în afaceri imobiliare, acest ghid este menit să-ți simplifice alegerile. Și, de ce nu, sa alegi ca prima ta investiție imobiliară să fie in cadrul Arcadia Apartments Domenii, un ansablu rezidențial situat în inima Bucureștiului cu acces facil la toate punctele importante ale zonei.

investitii in imobiliare

Cele mai importante lucruri pe care trebuie să le știi înainte să investești în imobiliare

Investițiile imobiliare sunt o alegere complicată de luat. Alegerea implică o documentare atentă și constantă înainte de a începe demersurile. Cu toate acestea, există câteva elemente importante de luat în calcul, dacă vrei să te asiguri că acele investiții imobiliare devin profitabile. 

Gândește pe termen lung

Ce nu trebuie să pierzi din vedere atunci când începi să investești în imobiliare este faptul că o investiție imobiliară este o investiție pe termen lung. Alege o proprietate amplasată într-un cartier care abia se dezvoltă. Orientează-te către unul dintre orașele care sunt poli de creștere, cum ar fi București, sau într-o zonă centrală.

Cartierele aflate în curs de dezvoltare sunt o investiție bună. Aceasta datorită faptului că, prin oportunitățile oferite, atrag oameni din orașele/județele din jur. Dacă, totuși, ți se pare o investiție riscantă, alege o proprietate amplasată central. Astfel, vei știi deja că va exista cerere chiar și peste 15 ani sau mai mult.

Studiază piața de investiții imobiliare

Cea mai bună investiție imobiliară are în spate numeroase ore de studiu, analiză și cercetare. Dacă vrei să începi să investești în imobiliare, primul lucru pe care trebuie să îl faci este să înveți. Studiază constant despre cum funcționează piața afacerilor imobiliare. Află care sunt elementele la care trebuie să fii atent atunci când începi să investești. Asigură-te că rămâi permanent la curent cu tendințele și fluctuațiile pieței. Astfel, te asiguri că reduci cât de mult riscul surprizelor neplăcute. Citește și analizează indicii de piață în mod constant, și mergi la cât mai multe vizionări. Șansele de a îți bloca banii într-o investiție neprofitabilă vor scădea pe măsură ce vei învăța să anticipezi tendințele pieței.

investitie imobiliara

Planifică și află care sunt taxele pe care le datorezi la stat

Mai mult decât în alte domenii, succesul unei investiții imobiliare este rezultatul planificării și al calculelor bine făcute. Nu uita de calcularea taxelor către stat și a celor notariale. Așa vei avea o imagine de ansamblu cât mai clară a sumei care îți rămâne la final.

Ca vânzător, singurele taxe la care trebuie să iei aminte sunt impozitul pe venitul realizat prin vânzarea imobilului, și comisioanele de schimb valutar, dacă este cazul.

Legislația legată de impozitul datorat de proprietar la vânzarea unui imobil a fost modificată începând cu 2017. Astfel, impozitul pe venitul rezultat din vânzarea de imobiliare este redus la 3% în cazul în care tranzacția depășește 450.000 RON. În cazul în care proprietatea ta se vinde cu o sumă mai mică decât acest plafon, nu se percepe impozit pe venit.

Stabilește-ți obiectivul financiar

Acesta este un detaliu care face diferența în foarte multe domenii. În cel al investițiilor imobiliare este de-a dreptul vital. Înainte de a cumpăra o proprietate, stabilește ce anume vrei să obții, în cât timp, și cât de aproape de obiectivele tale financiare te va aduce această investiție. Odată ce ai stabilit toate aceste elemente îți va fi mult mai ușor să determini care estea cea mai bună investiție imobiliară pentru tine și nevoile tale.

Documentează-te despre cum poți face un calcul al randamentului investiției, pentru mai multă claritate în deciziile tale. Ține minte că e un calcul aproximativ, piața fluctuează, și ROI odată cu ea. Răspunsurile acestor întrebări te vor ajuta să alegi proprietatea cea mai potrivită pentru tine.

Investește strategic și cunoaște-ți publicul țintă

Din categoria “Cum să investești în imobiliare eficient?” face parte și cuvântul cheie strategie. Atunci când investești într-o proprietate imobiliară trebuie ținut cont de faptul că nu alegi pentru tine, ci pentru viitorii tăi clienți. Așa că alege o proprietate nu doar luxoasă, ci și rentabilă, amplasată strategic, care să se plieze mai mult pe nevoile publicului tău țintă decât pe imaginea locuinței tale de vis.

Investește timp în cunoașterea publicului tău țintă înainte de a investi propriu-zis. Petrece timp pe grupuri de profil, vezi care sunt cerințele oamenilor de la o proprietate și care sunt particularitățile proprietăților vânate de publicul căruia i te adresezi. Astfel vei ști la ce să te uiți pentru a lua deciziile potrivite.

Nu cumpăra din impuls

Una dintre cele mai comune greșeli făcute de începători într-ale investițiilor imobiliare este să cumpere prima proprietate pe care o văd și care le place. Dă-ți timp și mergi la cât mai multe vizionări. Astfel îți poți face o idee despre prețurile și potențialul zonei respective și să alegi cât mai inspirat.

Chiar dacă achiziția în sine este ușor de făcut, cel mai important este cum să investești în imobiliare eficient. Explorează cât mai multe zone ale orașului, astfel încât să te asiguri că vei face o alegere documentată, iar investiția ta va fi rentabilă pe termen lung.

Documentează-te despre imobilul în care investești

Pentru o investiție profitabilă, trebuie să te asiguri că imobilul în care alegi să cumperi are o poziționare bună. Acest lucru se traduce prin apropierea de centrul orașului si de cel puțin un business center. În mod ideal proprietatea ar fi amplasată la patru minute de o gură de metrou sau o linie de transport în comun.

Alege un imobil construit după 1980, preferabil cât mai recent, care să fie izolat termic, dotat cu contor la încălzire și apometre, și apartamente iluminate natural. În plus, trebuie să știi și dacă în acel imobil locuiesc rău-platnici, acestea toate fiind detalii care vor face diferența pe termen lung în profitul adus de investiția ta.

Află care este starea blocului în care se află locuința. Intereseaza-te dacă e încadrat ca imobil cu grad de risc seismic. Află dacă alte blocuri din vecinătate au grade de risc seismic. Vezi de asemenea, dacă i se aplică vreuna dintre legile privind restituirea proprietății către foștii deținători.

Nu ocoli nici detaliile tehnice. Verifică dacă proprietatea are cadastru și intabulare, sau dacă fostul proprietar a lăsat datorii la diverșii furnizori de servicii. Toate acestea sunt detalii esențiale de aflat înainte de a lua decizia de cumpărare. Investește în imobiliare ca și cum ți-ai cumpăra viitoare casă, astfel vei fi mult mai atent la toate aspectele și vei evita compromisurile.

Formează o echipă de cursă lungă

Un bun investitor imobiliar are o echipă constantă cu care lucrează. Ideal este să ai pe termen lung același contabil și același notar cu care să lucrezi, pentru a te asigura că, din punct de vedere legal, afacerea ta beneficiază de continuitate, lucrând cu aceiași oameni pe termen lung. Conexiunile cu agenții imobiliari reprezintă și ele un plus. O bună reputație în rândurile agenților imobiliari pe care îi cunoști atrage după sine mai multe șanse să fii contactat atunci când apare o oportunitate de investiție care ți s-ar potrivi.

În același timp, în cazul în care  portofoliul tău de investiții imobiliare implică și proprietăți de închiriat, e nevoie de o echipă secundară, care să te asiste în permanență cu mentenanța investiției tale. Nimănui, chiriaș sau proprietar, nu-i place când se strică ceva în locuința sa. Dacă adaugi, pe lângă disconfortul creat de stricăciunile care pot apărea oricând, și pe cel al meseriașilor greu de găsit, să ai o echipă de meseriași serioși deja formată atunci când începi să închiriezi proprietăți va fi un mare plus.

Asta înseamnă nu doar că te vei scuti de probleme, ci și că îți vei crește șansele de a fi recomandat mai departe, scăzând perioadele de inutilizare ale investiției tale și având astfel un atu suplimentar pe piață.

Asigură-ți proprietatea

Nimeni nu vrea să ia în calcul problema unei catastrofe atunci când se decide să investească în afaceri imobiliare. Cu toate acestea, ele pot apărea oricând în viața ta și a chiriașilor sau cumpărătorilor tăi. O asigurare care să aibă grijă de investiția ta în caz de incendiu, cutremur, inundație sau alte evenimente neprevăzute este o plasă de siguranță mai mult decât necesară.

Cea mai bună investiție imobiliară este una de care să te bucuri pe termen lung, indiferent de situații sau circumstanțe. Alege să-ți asiguri proprietatea pentru a îți proteja investiția pe o perioadă nedeterminată.

Care sunt principalele tipuri de investiții imobiliare

Dacă ești la începuturile carierei tale de investitor în domeniul imobiliar, pe lângă detaliile semnificative de care trebuie să ții cont, e important să știi și despre cum poți investi, atunci când te decizi într-un final să o faci. Fie că alegi investițiile imobiliare în România sau într-o altă țară, acestea sunt cele mai populare tipuri de investiții imobiliare pe care le poți face:

Complex Arcadia Apartments Domenii – Tărâmul Fericirii

Proprietatea cumpărată prin credit

O vorbă românească spune ca o proprietate cumpărată prin credit ”se plătește singură”. Nimic mai adevărat. O proprietate cumpărată prin credit te ajută să îți păstrezi economiile și poate fi o strategie foarte profitabilă.

Aceasta îți va aduce un venit constant pe toată perioada de creditare, la final rămânând cu proprietatea. Aici ai mai multe opțiuni pentru a obține în continuare profit:  poți fie s-o vinzi, investind suma în proprietăți cu un randament mai ridicat, fie să o transformi într-o sursă constantă de venit pasiv, prin închiriere.

Proprietatea cumpărată pentru închirieri pe termen lung

Acesta reprezintă unul din cele mai comune scenarii: cumperi o proprietate imobiliară, investești în ea, cauți chiriași pe termen lung. Astfel îți asiguri un venit constant, iar investiția ta se va amortiza în timp. Este și cea mai populară formă de investiție în afaceri imobiliare, fapt demonstrat și de cifre. Statisticile arată că, din totalul proprietăților imobiliare cumpărate în România, undeva între 30 și 50% sunt cumpărate pentru a fi închiriate ulterior.

Cu toate acestea, trebuie să ai grijă la plecarea chiriașilor și perioada de inutilizare a imobilului până vei găsi alți chiriași, perioadă care va aduce cu sine pierderi.

Pentru a fi o investiție rentabilă, o proprietate cumpărată cu scopul închirierii pe lungă durată trebuie să țină cont de câteva detalii: să fie într-un oraș mare, să fie aproape de centru, de măcar un business center și, dacă ținta ta sunt familiile, de o grădiniță/școală și de un centru medical.

Proprietatea cumpărată pentru închiriere sezonieră

Aceasta poate fi localizată fie într-o zonă turistică, fie într-un oraș mare. Închiriată direct sau pe platforme tip Airbnb, ele aduc profit mai mult în anumite perioade din an, nefiind recomandate ca primă sursă de venit.

Totuși, dacă proprietatea ta este în București, aceasta îți poate aduce venituri tot timpul anului – capitala bucurându-se de city-breakări și oameni de afaceri și în extrasezon.

Pentru a te asigura ca imobilul tău este ocupat în permanență poți apela chiar și la strategii de marketing pe diversele canale de socializare.

Proprietățile cumpărate în vederea vânzării

Ai depus munca de documentare, te-ai pus la punct, ai vizionat niște proprietăți, iar acum te-ai hotărât să cumperi. Cel mai simplu mod în care să-ți asiguri un cashflow constant este prin a avea în portofoliul tău de investiții proprietăți destinate vânzării la un moment oportun.

Tot aici intră și strategia mai nouă pe piața imobiliarelor din România cunoscută ca flipping houses. Această investiție în imobiliare presupune cumpărarea unei proprietăți  cu scopul de a fi vândută într-o perioadă scurtă de timp, de la câteva luni până la maxim un an.

Există două categorii de investiții care pot fi încadrate la flipping houses: proprietățile cumpărate într-un cartier aflat în dezvoltare, care sunt revândute fără a fi neapărat modificate atunci când cresc prețurile imobilelor aflate în cartier, și proprietățile cumpărate sub prețul pieței, upgradate și vândute ulterior la prețuri mai mari.

Pentru o investiție de acest tip care să aducă profit, este importantă o bună cunoaștere a pieței imobiliare și o limită maximă de buget care să fie clar stabilită.

Investiția tip REIT sau fonduri de investiții imobiliare

Societățile de tip REIT, sau Real Estate Investment Trust reunesc de obicei capitalul mai multor investitori mici. Aceste societăți investesc în diverse bunuri imobiliare, de la apartamente și terenuri, la clădiri de birouri și case pe pământ. Majoritatea investițiilor imobiliare de tip REIT sunt tranzacționate pe piață la fel ca acțiunile, prin intermediul burselor de valori, fapt ce le transformă într-o modalitate accesibilă de a investi în imobiliare.

Pentru a fi însă recunoscută drept REIT, o societate trebuie să îndeplinească mai multe condiții:

  • Să investească minim 75% din totalul activelor imobiliare
  • Să obțină minim 75% din venitul brut din chirii/venit ipotecar
  • Să nu aibă mai mult de 50% din acțiuni deținute de cinci sau mai multe persoane
  • Să plătească minim 90% din venitul impozabil sub formă de dividende ale acționarilor.

Dat fiind că sunt investiții imobiliare fără deținere directă acestea îți permit, în calitate de investitor, să deții proprietăți imobiliare valoroase și să obții profit în urma investiției fără însă a fi nevoit să te ocupi de gestionarea proprietăților sau cumpărarea acestora. În același timp, fiind tranzacționate pe piața bursieră, au anumite simboluri care îți permit să le monitorizezi evoluția mai ușor.

Printre avantajele investiției de tip REIT se numără diversificarea portofoliului, pentru că poți investi în până la 18 REIT diferite în același timp. Acest lucru îți permite să acoperi toate ramurile mari ale domeniului imobiliar, de la clădiri de birouri la zone rezidențiale, și de la centre medicale la mall-uri.

Pe lângă asta, un REIT nu e doar o companie ce deține proprietăți imobiliare, ele fiind întreprinderi care furnizează fluxuri de numerar investitorilor lor, ceea ce le face o alegere potrivită inclusiv pentru investitorii aflați la început.

Investițiile imobiliare pe piața bursieră

Piața bursieră este una din cele mai mari piețe financiare din lume. Aceasta funcționează sub forma unei platforme unde vânzători și cumpărători se întâlnesc, interacționează și fac tranzacții. Numărul enorm al participanților ajută la păstrarea unui preț corect al tranzacțiilor. Practic, există și alte modalități cum să investești în imobiliare, fără a achiziționa propriu-zis un imobil.

Investițiile imobiliare pe piețele bursiere reprezintă o opțiune mai accesibilă decât investiția în proprietăți imobiliare din mai multe motive:

  • Necesită o investiție inițială mai scăzută.

Spre deosebire de cumpărarea unei proprietăți fizice, unde ai de investit considerabil (cumpărare, amenajare, taxe către stat), cumpărarea unor acțiuni este o opțiune mult mai facilă.

  • Investiția imobiliară într-o proprietate fizică are o lichiditate redusă.

Să zicem că ai găsit o proprietate cu un randament bun, pe care vrei s-o cumperi și pentru care ai nevoie de numerar. Durează câteva secunde să vinzi acțiunile imobiliare pe care le deții, comparativ cu lunile sau chiar anii care ar trece până la concretizarea vânzării unei proprietăți fizice.

  • Grad ridicat de diversitate.

 Un portofoliu de investiții diversificat este cea mai sigură modalitate de a diminua riscurile și posibilele pierderi. Prin investiția în acțiuni imobiliare, poți investi în mai multe tipuri de imobile, inclusiv în imobile aflate în alte țări sau chiar pe alte continente, diminuând astfel riscul pierderilor semnificative.

Cu toate acestea, însă, investițiile în imobiliare fizice rămân preferate datorită nu doar tangibilității, care le conferă un grad mai ridicat de încredere în fața investitorilor, ci și faptului că reduc declinul puterii de cumpărare a investitorilor, acoperind inflația.

Arcadia Apartments Domenii, un complex rezidențial în inima capitalei

Dacă te-ai hotărât să investești în proprietăți imobiliare, este important să alegi o zonă strategică, astfel încât să ai siguranța unei investiții cu un randament ridicat.

Complexul rezidențial Arcadia Apartments, situat în cartierul Domenii al capitalei, aproape de Piața Victoriei și de zona de birouri Floreasca/Barbu Văcărescu, prezintă o oportunitate de investiții imobiliare ideala.

Faza a treia de dezvoltare a complexului aduce peste 200 de apartamente de tip studio, două sau trei camere, dar și lofturi de trei sau patru camere cu grădină, penthouse-uri și duplexuri.

Ia legătura cu unul din consultanții Arcadia Apartments și programează o vizionare, pentru a lua cea mai bună decizie de investiții imobiliare.

Pentru mai multe detalii, lasă-ne mai jos mesajul tău!

Interes