Suna acum!
februarie 15, 2022

Asociație de proprietari: caracteristici, legi, structura de organizare, membri

Abia ce te-ai mutat în noul tău apartament și ai descoperit că pe lângă noutățile clasice care te întâmpină atunci când te muți, precum vecinii, cartierul, dar și locuința în sine, mai există un aspect necunoscut care vine la pachet – Asociația de proprietari. Ai aflat că te poți înscrie și tu în această asociație din care fac parte majoritatea proprietarilor din bloc, însă n-ai idee ce înseamnă o astfel de asociație, ce presupune să te înscrii în ea și care sunt principalele sale atribuții.

Pentru a-ți răspunde la toate aceste întrebări și nu numai, ți-am pregătit acest articol complet despre asociația de proprietari și toate particularitățile pe care aceasta le însumează.

Arcadia Apartments Domenii este un complex nou și modern de apartamente în sectorul 1 din București, care promovează bunăstarea locatarilor și proprietarilor printr-un pachet complet de apartamente confortabile și pline de bun gust. Buna organizare este un aspect important pentru noi, iar Asociația de proprietari este o metodă prin care chiar și un complex rezidențial cu sute de apartamente poate fi bine organizat.

asociatie de locatari
  Complexul rezidențial Arcadia Apartments Domenii

Ce este asociația de proprietari și la ce ajută?

Din punct de vedere legal, asociația de proprietari este o organizație non-profit care are drept scop reprezentarea intereselor proprietarilor dintr-un condominiu (bloc, imobil), menținerea clădirii în condiții bune, gestionarea spațiilor comune și a contribuției fiecărui proprietar pentru cheltuielile generale. Aceasta este recunoscută și prin legea 196 din 2018, numită și Legea asociațiilor de proprietari.

Chiar dacă, în teorie, un bloc poate fi administrat și fără a avea o asociație a proprietarilor desemnată, în practică, această formă de organizare este cea mai eficientă metodă de gestionare a tuturor activităților comune ce țin de un  imobil. 

Cine face parte din asociația de proprietari?

Dacă te întrebi cine poate face din asociația de proprietari, răspunsul este simplu – oricine locuiește în blocul respectiv. Așadar și tu.

asociatie locatari

Tot ce trebuie să faci pentru a fi un membru “oficial” este să faci o cerere către asociația de proprietari, prin care soliciți că vrei să devii membru. În urma acestei cereri vei fi adăugat pe lista de membri, fapt ce vine la pachet cu o serie de drepturi, cum ar fi:

  • Dreptul de a vota în cadrul adunărilor oficiale ale asociației de proprietari, în care se iau decizii ce vizează imobilul în care stai;
  • Dreptul de a candida la orice funcție din cadrul asociației (președinte al asociației de proprietari, administrator de bloc, cenzor);
  • Dreptul de a participa și vota la alegerea membrilor pentru anumite funcții cheie din cadrul asociației, precum cele menționate mai sus.

În cazul în care vrei să candidezi chiar tu pentru o funcție, precum cea de președinte de asociație sau administrator de bloc este necesar să dovedești că ai competență deplină pentru o asemenea funcție. De exemplu, poți prezenta un atesta profesional care să confirme acest fapt. 

Totodată, dacă tu consideri că a deveni membru al asociației nu este relevant pentru tine, este bine de știut că nu este obligatoriu. Din punct de vedere legal, orice proprietar are dreptul să aleagă dacă vreau sau nu să facă parte dintr-o asemenea formă de organizație. 

De asemenea, dacă locuiești cu chirie într-un imobil, poți deveni membru al asociației de proprietari, chiar dacă ești la nivel teoretic doar locatar. În acest fel, poți contribui la luarea unor decizii favorabile atât pentru tine, în calitate de locatar al blocului respectiv, cât și pentru binele general al locuitorilor din imobil. Ideea de bază a unei asociații de acest tip este că ordinea și disciplina din bloc să fie menținute constant, astfel încât toți locuitorii să se bucure de o ședere plăcută și civilizată.

Cum este organizată asociația de proprietari?

După cum îi este și titulatura în legislație, de organizație non-guvernamentală, asociația de proprietari este împărțită în mai multe divizii, fiecare dintre ele având un rol specific. În cazul în care te-ai gândit să devii un membru activ al asociației de proprietari din blocul tău, ar fi bine să știi cu ce se ocupă fiecare element din structura asociației.

  1. Adunarea generală – Din această divizie fac parte toți membrii din asociația de proprietari. Pentru a se discuta probleme de interes general, a stabili anumite aspecte sau a propune o serie de schimbări este necesar ca adunarea generală să fie convocată la o ședință. 

Convocarea poate fi făcută de către președintele asociației, de comitetul executiv, sau de cel puțin 20% dintre locatarii imobilului. Hotărârile luate în decursul acestei ședințe pot fi aprobate și implementate cu o singură condiție: majoritatea membrilor să fie prezenți. În caz contrar, ședința va fi amânată și reprogramată în decursul a 15 zile. 

  1. Comitetul executiv – Numărul maxim de membri din comitetul executiv este de 5, acesta fiind alcătuit din președintele asociației și alți 4 membri. Principalele atribuții ale comitetului executiv sunt: convocarea adunării generale de fiecare dată când este nevoie sau de minimum o dată pe an, îndeplinirea și preluarea inițiativelor în ceea ce privește deciziile luate în adunarea generală și asigurarea că toate prevederile și legile sunt respectate de către locatari și nu numai.
  1. Cenzorul/Comisia de cenzori – La fel ca în cazul comitetului executiv, comisia de cenzori nu poate fi alcătuită din mai mult de 5 membri. Însă, în funcție de mărimea asociației poate exista un unic cenzor sau o comisie întreagă. În general, cenzorul sau comisia de cenzori este responsabilă să verifice modul în care sunt aplicate prevederile din lege de către toate organele din conducerea asociației.

Totodată, aceștia au rolul de a verifică modul în care a fost gestionat bugetul de cheltuieli și venituri, în conformitate cu prevederile legale.

  1. Președintele de bloc – Pentru a fi ales președintele de bloc este nevoie ca mai întâi o persoană să se ofere pentru acest post, iar ulterior să fie votată de către cel puțin jumătate plus unu dintre membrii prezenți la adunarea generală. Dacă ți-ar plăcea să semnezi documente importante, să supraveghezi lucrări și să urmărești punerea în aplicare a tuturor deciziilor din adunarea generală, atunci poți deveni chiar tu președinte în blocul tău. De reținut este faptul că mandatul unui președinte de bloc durează 4 ani.
  1. Administratorul – Această funcție poate fi ocupată doar de o persoană fizică atestată de către primărie și care deține un certificat de calificare. Funcția de administrator implică foarte multă responsabilitate, de aici și această rigurozitate. Un administrator de asociație are datoria de a gestiona imobilul, bunurile materiale sau fondurile asociației, dar și să propună noi renovări, reparații, pe care să le supravegheze. 

Care sunt etapele pentru înființarea unei asociații de proprietari?

Dacă imobilul în care locuiești nu are o asociație de proprietari deja existentă, însă ți-ai dori să înființezi una chiar tu, atunci ar fi bine să cunoști care sunt principalele etape pentru a înființa o astfel de asociație de la zero. 

asociatie de locatari legislatie

În primul rând, pentru a putea înființa o asociație de proprietari, este nevoie să obții semnături de la jumătate plus unu din numărul total de proprietari din blocul respectiv.  Locatarii vor semna un proces verbal care confirmă decizia de înființare a asociației. 

De asemenea, legea proprietarilor 196/2018 prevede și crearea statutului asociației de proprietari, care trebuie prezentat la ședința generală cu toți locatarii. Acesta conține:

  • Denumirea asociației;
  • Sediul;
  • Durata de funcționare și condițiile dizolvării;
  • Scopul înființării;
  • Structura organizatorică;
  • Modul de funcționare a structurii;
  • Structura veniturilor și a cheltuielilor;
  • Repartizarea cheltuielilor asociației de proprietari, conform legii;
  • Membri (comitetul executiv, președinte de bloc, administrator), dar și drepturile și obligațiile acestora;
  • Modalitățile de soluționare a litigiilor, penalizările, relațiile contractuale, cazurile de urgență etc.

Pe lângă statutul asociației de proprietari, un alt document relevant pentru a putea înființa asociația de proprietari este acordul de asociere. Acesta conține informații despre locatarii înscriși în asociație și proprietățile lor, cum ar fi:

  • Adresa și individualizarea proprietății individuale, potrivit actului de proprietate;
  • Numele și prenumele proprietarilor asociați;
  • Descrierea imobilului – structura, numărul de etaje, numărul de apartamente, numărul de camere, numărul spațiilor comune, suprafața clădirii, etc;
  • Enumerarea și descrierea spațiilor comune,  dar și regulile de folosință ale acestora;
  • Cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună;
  • Declarație pe propria răspundere despre suprafața utilă a proprietăților individuale.

Dacă vrei să vezi structura unui acord de asociere, aruncă o privire aici.

Pentru a obține statutul de persoană juridică și a înființa propriu-zis asociația de proprietari, este necesar ca președintele asociației să depună la judecătoria din raza teritorială a imobilului, următoarele documente:

  • Cererea pentru dobândirea personalității juridice;
  • Statutul asociației de proprietari;
  • Acordul de asociere;
  • Procesul verbal al adunării de constituire.

Pe lângă toate aceste acte, orice asociație trebuie să întocmească un regulament de bloc pe care să-l afișeze la intrarea în imobil și pe care trebuie să-l respecte toți locatarii blocului. Adesea, un astfel de regulament conține condițiile în care pot fi folosite spațiile comune, norme de comportament și reguli general valabile pentru o conviețuire armonioasă între vecini.

Legea asociației de proprietari – Ce obligații are asociația?

Pe lângă obligațiile standard pe care le are asociația de proprietari pentru menținerea clădirii într-o stare bună, cum ar fi repararea spațiilor comune, reabilitarea, întreținerea și modernizarea clădirii, asociația trebuie să-și însușească și o serie de obligații financiare

Din punct de vedere legal, este obligatoriu ca asociațiile să strângă toți banii destinați reparațiilor, salariilor sau fondului de rulment într-un unic cont bancar reprezentativ pentru asociația de proprietari. Din acel cont vor fi extrase sumele necesare pentru diverse activități ce implică cheltuielile comune pentru imobil, administratorul fiind cel responsabil cu gestionarea banilor. 

Este bine de știut că există trei tipuri diferite de fonduri pentru care orice proprietar trebuie să cotizeze, dacă este cazul, în funcție de tipul de fond. Acestea sunt:

  • Fondul de rulment – Acesta este cel mai important fond, cu ajutorul căruia funcționează, de fapt, asociația. Din fondul de rulment sunt plătiți, atât prestatorii, cât și furnizorii serviciilor de care beneficiază asociația. Prin acest fond sunt urmărite plata tuturor activităților necesare, dar și a situațiilor neprevăzute.
  • Fondul de reparații – Acest fond este aprobat prin adunarea generală și este obligatoriu. Fiecare proprietar trebuie să achite suma stabilită pentru acest fond. În caz contrar există o serie de penalizări impuse de asociație pe care le va plăti. Prin fondul de reparații, sunt plătite construcțiile și diversele lucrări din proprietatea comună.
  • Fonduri speciale pentru lucrări – Prin diverse activități economice, cum ar fi închirierea spațiilor comune, plasarea reclamelor în clădire contra cost sau altele, asociația colectează o sumă de bani ce este inclusă în fondurile speciale pentru lucrări. Practic, acești bani sunt investiți pentru îmbunătățirea confortului și a eficienței clădirii și a proprietăților comune. 

De asemenea, pe lângă obligațiile financiare, există și o serie de obligații ce vizează prelucrarea datelor cu caracter personal, care trebuiesc luate în considerare de către asociația de proprietari. 

La ora actuală, politicile de GDPR sunt din ce în ce mai stricte, iar cele care vizează asociația de proprietari nu fac excepție. 

Principalele două aspecte de care trebuie să țină cont orice asociație de proprietari sunt:

  1. Afișarea listelor din bloc la avizier trebuie făcută fără nume și prenume. Astfel, dacă există liste cu numele și prenumele tău afișate la avizier, ce conțin informații confidențiale, poți solicita modificarea sau retragerea lor. Este de reținut că toate aceste modificări sunt acoperite legal.
  1. Montarea camerelor de supraveghere se face doar cu acordul tuturor proprietarilor implicați. Așadar, o astfel de decizie va fi luată doar dacă majoritatea participanților la adunarea generală este de acord și votează pentru implementarea camerelor de supraveghere. În caz contrar, toată operațiunea devine ilegală. 

Ce avantaje îți aduce organizarea într-o asociație de proprietari

Pe lângă o organizare mult mai eficientă și soluționarea rapidă a tuturor situațiilor ce vizează un imobil, înființarea unei asociații de proprietari are și alte beneficii din punct de vedere legal. 

legea asociatiei de locatari

Câteva dintre cele mai importante avantaje ale înființării unei asociații de proprietari ca entitate juridică sunt:

  • Plata TVA-ului nu mai este necesară pentru activitățile desfășurate de asociație;
  • Plata impozitelor pe veniturile generate de asociație din închirierea spațiilor comune sau a altor activități nu mai este necesară;
  • Plata taxei judiciare pentru acțiunile în instanță împotriva restanțierilor sau a furnizorilor de servicii publice nu mai este necesară;
  • Fraudele financiar-contabile și munca “la negru” sunt eliminate;
  • Obținerea unor finanțări nerambursabile pentru proiecte în cadrul asociației de proprietari este posibilă;
  • Se aplică un sistem propriu de penalizări, aducător de venituri, compensatoare pierderilor, pentru asociație;
  • Posibilitatea de aplicare a programelor sociale de ajutor pentru persoanele cu dificultăți financiare.

Care este diferența între asociația de locatari și cea de proprietari

Probabil ai auzit și tu adesea denumirea de asociație de locatari, aceasta fiind confundată de multe ori cu cea de proprietari. În mod practic, cândva asociația care se ocupa cu buna funcționare a blocurilor se numea asociație de locatari, iar în prezent cea care a preluat toate aceste atribuții poartă denumirea de asociație de proprietari. 

La nivel de obligații și atribuții, cele două tipuri de organizații sunt identice, însă diferența apare la nivel legislativ. Asociațiile de locatari nu sunt recunoscute drept persoane juridice, astfel nu beneficiază de toate avantajele unei asociații de proprietari. De aceea, conform legii  85/1992 toate asociațiile de locatari sunt obligate să se transforme în asociații de proprietari, adică în persoane juridice, pentru a intra în legalitate deplină.

Cele două denumiri sunt adesea confundate sau promovate drept sinonime, însă în realitate sunt două noțiuni distincte. Chiar dacă vei mai auzi de acum înainte noțiunea de asociație de locatari, să știi că, de fapt este vorba despre cea proprietari, care are toate caracteristicile menționate mai sus în acest articol.

Apartenența la o comunitate fericită 

Cu sau fără asociație de proprietari, un cămin fericit presupune apartenența la o comunitate unită și compusă din oameni fericiți. 

În cadrul complexului rezidențial Arcadia Apartments liniștea, relaxarea și confortul se fac simțite la fiecare pas. Locatarii noștrii pot spune cu adevarat ca locuiesc pe Tărâmul Fericirii

într-un cămin primitor, din incinta unui complex modern, civilizat și bine organizat. Pentru a te bucura de sentimentul de “acasă” în fiecare zi programează azi o vizionare a apartamentului tău de vis și începe să-ți transformi dorințele în realitate. Astfel, de vei bucura de cele mai frumoase momente alături de cei dragi într-un nou apartament, conceput special după gusturile și standardele tale. 

Pentru mai multe detalii, lasă-ne mai jos mesajul tău!

Interes