Suna acum!
ianuarie 6, 2022

Ce trebuie să faci după ce cumperi un apartament nou. Acte necesare și pași de urmat

Să te muți la casa ta este un proces lung, cu multe nuanțe, fiind un moment de importanță majoră în viața oricărui om. Anterior am vorbit despre lucrurile pe care trebuie să le iei în considerare la un apartament pe care decizi să-l cumperi și despre detaliile tehnice pe care trebuie să le ai în vizor pentru  a te asigura că faci o investiție bună. Despre acele elemente care îți arată că ești pe cale să investești într-un imobil construit responsabil și cu materiale calitative. Acest material vine în întâmpinarea ta ca o completare, cu informațiile acționale de care ai nevoie atunci când procesul de cumpărare este în derulare sau a fost finalizat. Vei știi ce trebuie sa faci dupa cumparare, ce acte sunt necesare pentru achiziție și ce cheltuieli vei întâmpina pe parcurs.

Cum să te pregătești pentru achiziția unui apartament

  • Asigură-te că ești pregătit financiar pentru ce ți-ai propus: în cazul în care vei apela la un credit ipotecar documentează-te atent cu privire la ce presupune asta. 
  • Ia în considerare că dacă vrei sa colaborezi cu specialiști ca agenții imobiliari, evaluatori pe care îi angajezi tu, asta o să vină cu niște costuri în plus.
  • Documentează-te legat de actele neesare cumpărării unui apartament 
  • Caută informații despre acele detalii legate de apartament, care îți pot spune cât de bună este alegerea ta pe termen lung. 

Acte necesare atunci când cumperi un apartament în bloc nou

Dacă ai decis să cumperi un apartament aflat într-un bloc aflat în construcție, trebuie să știi că actele necesare la notar sunt ușor diferite de actele necesare pentru cumpararea unui apartament construit. În acest caz vei avea nevoie de:

  • Actul de identitate
  • Act de proprietate, prin care vânzătorul demonstrează că deține acel imobil.

Cartea tehnică a imobilului

Ea cuprinde toate documentele necesare unei construcții, de la proiect și până la recepție. Aceasta este întocmită de dirigintele de șantier și predată proprietarului sau proprietarilor construcției. 

Cartea tehnică a unui imobil trebuie să conțină atât procesele-verbale ale terenului pe care se află fundația, detalii tehnice despre construirea fundației și despre elementele suprastructurii, dar și avizele și autorizațiile de construcție. Tot aici intră și declarațiile de conformitate privind materialele folosite. 

Cartea tehnică a imobilului este relevantă în procesul de cumpărare pentru că, atunci când este consultată de un specialist,  te poate ajuta să determini calitatea investiției tale.

Certificatul de eficiență energetică 

Acesta este un act care oferă informații legate de eficiența unui imobil din punct de vedere energetic. Mai exact, acesta cuprinde cantitățile de agent termic, apă caldă și electricitate de care are nevoie locuința respectivă pentru a funcționa optim. 

Acest document este obținut de la un auditor energetic autorizat, și are două componente majore: clasa și nota energetică. Un imobil poate fi încadrat în clase de la A până la G (unde A este cea mai bună clasă energetică, iar G cea mai de jos), și poate avea o notă energetică de la 1 la 100, unde 100 este cea mai bună notă.

Scrisoare de garanție bancară sau cont Escrow

Un cont Escrow reprezintă un depozit în RON sau valută prin care pui la dispoziția unui beneficiar (persoană fizică) o sumă de bani la care va avea acces doar la îndeplinirea unor condiții clare, stabilite și prezente în contractul încheiat de bancă cu ambele părți. 

O scrisoare de garanție bancară este o soluție de reducere a riscurilor în cadrul tranzacțiilor comerciale sau financiare. Scrisoarea de garanție a avansului te asigură că, în cazul neexecutării contractului de către vânzător, banii dați drept avans îți vor fi restituiți. 

Aceasta este necesară în mod special în cazul cumpărării unui apartament aflat în cadrul unui complex în construcție, ea permițând cumpărătorului să depună avansul, acesta fiind accesibil vânzătorului numai după finalizarea construcției.

Contractul de antrepriză

Este contractul bilateral, semnat de către antreprenorul care executa lucrarea și cumpărător. Totodată și principala diferență între actele necesare pentru cumpararea unui apartament in construcție sau unul construit. Acesta este contractul prin care antreprenorul se angajează să execute pentru cumpărător o anumită lucrare, pentru un preț stabilit în raport cu rezultatul lucrării. 

Elementul esențial care separă un contract de antrepriză de un contract de vânzare-cumpărare este intenția părților. Dacă executarea lucrării este element central în contract, acesta este un contract de antrepriză. Dacă executarea lucrării este marginală și furnizarea proprietății este elementul central al contractului, atunci vorbim despre un contract de vânzare-cumpărare

Detalii precum natura, volumul și calitatea lucrării sunt stabilite sub formă de clauze contractuale. Este important să verifici atent clauzele de penalizare, care îți comunică ce sancțiuni îi sunt aplicate vânzătorului în cazul în care nu termină lucrarea la termenul stabilit sau, și mai rău, dacă nu o termină deloc. Alte elemente importante la care trebuie să fii atent sunt termenele de executare (atât cel final, cât și cele parțiale, cum ar fi acoperișul sau instalațiile sanitare), și condițiile de plată din contract.

Alte detalii de care să ții cont când vrei să achiziționezi un apartament nou

Pe lângă acte, este bine să acorzi atenție și detaliilor, pentru că pe termen lung ele sunt cele care vor face diferența dintre o achiziție imobiliară reușită și un eșec. Astfel, ar trebui să fii atent la:

  • Locație

Un apartament bun este amplasat în apropiere de centrul orașului, dar și de cel puțin o zonă de birouri.

  • Facilități oferite de complexul rezidențial vizat

Un complex rezidențial modern ar trebui să-ți ofere facilități precum: supermarketuri aflate în incinta complexului, acces securizat în complex, loc de parcare subteran, acces la spațiu verde, stații pentru mijloacele de transport în comun aflate în apropierea complexului. 

Complex Arcadia Apartments Domenii
Un complex rezidențial cum este Arcadia Apartments Domenii îmbină toate aceste facilități cu locuințe realizate cu materiale de calitate superioară, finisaje premium și design interior realizat în colaborare cu Mobexpert.

Acte necesare pentru un apartament cumpărat prin Noua Casă sau printr-un credit ipotecar

Uneori, să cumperi cu banii cash apartamentul dorit nu e ceva realizabil. Pentru astfel de situații a apărut programul guvernamental Prima Casă prin care persoanele fizice pot accesa credite bancare garantate se stat.

Transformat recent în programul Noua Casă, rămâne pentru mulți români o soluție populară pentru achiziționarea unei prime locuințe. Detaliile de care trebuie să ții cont atunci când soliciți un astfel de credit sunt eligibilitatea ta pentru creditare și actele necesare

Eligibilitatea pentru un credit Noua Casa

  • Venitul 

Pentru a fi acceptat în programul Noua Casă, trebuie să ai un venit net lunar minim cuprins între 3350 și 4100 lei. Acesta depinde de cerințele fiecărei bănci, și este demonstrat printr-o adeverință de venit.

  • Posibilitate de a plăti avansul  minim obligatoriu

Înainte de a solicita un credit prin programul Prima Casă trebuie să te asiguri că îți permiți plata avansului minim obligatoriu. Acesta este de de 5% în cazul achiziționării unui apartament de maxim 70.000 euro și 15% pentru apartamente cuprinse între 70.000 – 140.000 euro. 

  • Vechimea în muncă

Un alt criteriu de eligibilitate pentru programul Noua Casă este și vechimea la locul de muncă, majoritatea băncilor solicitând aplicanților la credit să aibă minim 1 an vechime în muncă și minim 3 luni la actualul loc de muncă. 

  • Deținerea de alte proprietăți

Aplicantul pentru programul Noua Casă trebuie să dea o declarație pe proprie răspundere din care să reiasă că nu deține, nici singur, nici împreună cu soțul sau soția, alte proprietăți imobiliare. Sau, că proprietatea deținută are o suprafață mai mică de 50 mp și nu a fost achiziționată prin program.

  • Achiziționarea unui singur imobil

Alt criteriu de eligibilitate este că nu trebuie să mai fi cumpărat o altă proprietate prin intermediul programului Noua Casă.

Acte necesare pentru cumpararea unui apartament prin Noua Casă

  • Solicitarea de garantare/ Solicitarea de emitere a promisiunii unilaterale de creditare şi

Promisiunea de garantare dacă este cazul

  • Actele de identitate al vânzătorului, cumpărătorului și, dacă este cazul, ale altor persoane ce participă la credit (denumite coplătitori).
  • Copie după actul de proprietate al imobilului pus la vânzare
  • Declarație pe propria răspundere a vânzătorului că imobilul pus la vânzare nu este revendicat de alte persoane și nu face obiectul unui litigiu.
  • Certificat de căsătorie/hotărâre de divorț/certificat de deces
  • Documente privind alte credite/carduri de credit pe care le ai la alte bănci.
  • Precontractul de vânzare-cumpărare a imobilului
  • Certificat de eficiență energetică a imobilului
  • Copie după extrasele din documentația cadastrală (cadastru, intabulare)

După întocmirea dosarului, Banca va transmite aceste acte către Fondului Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici și Mijlocii (FNGCIMM) pentru aprobare.

Care sunt diferențele între un credit ipotecar simplu și programul Noua Casă

Când vrei să cumperi un apartament prin intermediul unui credit, este important să fii atent la diferențele dintre acestea. O documentare serioasă privind tipurile de credit și ce le deosebește te poate ajuta să alegi cea mai bună variantă pentru tine, scutindu-ți timp, bani și nervi. 

  • Actele necesare

Una dintre diferențele între creditul ipotecar și programul Noua Casă este legată de actele necesare pentru cumpărarea unui apartament nou. În cazul unui credit luat prin programul Noua Casă, este nevoie de acte în plus.

  • Timpul de așteptare

Un dezavantaj al programului Noua Casă este reprezentat de timpul de așteptare ridicat pentru aprobarea dosarului de creditare. Dacă în cazul unui credit ipotecar perioada de așteptare este de 7-14 zile, aici vorbim de o perioadă de așteptare medie de 60 de zile lucrătoare.

  • Dobânda

Dacă în cazul unui credit ipotecar poți alege între o dobândă fixă, variabilă sau mixtă, în cadrul programului Noua Casă aceasta este exclusiv variabilă calculată în funcție de Indicele de referință pentru creditele acordate consumatorilor (IRCC) la care se adaugă o marjă fixă de maxim 2%.

  • Sumele ce pot fi împrumutate

Pentru programul Noua Casă, sumele creditate variază între 70.000 și 140.000 de euro. Pentru creditele ipotecare suma maximă creditată depinde atât de politica de creditare a băncii, cât și de veniturile tale.

  • Cine este eligibil pentru împrumut

O diferență majoră este și faptul că, dacă un credit ipotecar este accesibil pentru persoane fizice și juridice deopotrivă, creditele prin programul Noua Casă sunt destinate exclusiv persoanelor fizice. Un alt punct diferențiator este deținerea de proprietăți. Noua Casă poate fi accesat doar de către persoanele care nu dețin alte proprietăți, pe când un credit ipotecar nu ține cont de acest criteriu de eligibilitate.

  • Condiții salariale

Pentru ambele tipuri de credit salariul este un criteriu decisiv. Fiind însă garantat parțial de către stat, plafonul salarial pentru programul Noua Casă este unul mai scăzut.

  • Perioada de rambursare a creditului

Un alt criteriu crucial ca importanță este perioada de rambursare a creditului. Dacă în cazul creditului de tip Noua Casă perioada de rambursare a creditului nu poate depăși 30 de ani, în cazul unui credit ipotecar aceasta este decisă de bancă și poate să se întindă pe maximum 35 de ani. 

  • Avansul minim

Dacă vrei să iei un credit, trebuie să te gândești și la avansul pe care va trebui să-l plătești. 

În cazul programului Noua Casă ai un avans minim cuprins între 5% și 15% căruia i se adaugă o suma echivalentă a trei luni de dobândă care reprezintă garanția și care este blocată pe toată perioada creditului. 

În cazul creditului ipotecar lucrurile se complică. Aici ai un avans minim de 15% pentru creditul în lei, un avans minim de 20% pentru cei care iau creditul în aceeași valută în care au veniturile, un avans minim de 25% pentru cei ce iau creditul în euro și au veniturile indexate în altă valută și, un avans minim de 40% pentru cei care iau creditul într-o valută diferită de euro și au veniturile indexate în alte valute.

  • Asigurarea locuinței

Atât programul Noua Casă cât și creditele ipotecare vin la pachet cu polițe de asigurare a locuinței. Diferența este că, în cazul programului Noua Casă, în cazul unui dezastru, banii obținuți prin asigurare revin statului. Acest articol răspunde la alte întrebări frecvente referitoare la programul Noua Casă.

Ce trebuie să faci după ce cumperi un apartament

Ți-ai găsit apartamentul pe care simți că-l poți numi acasă, ai demarat și finalizat procesul de cumpărare. Nimic mai frumos, doar că mai sunt încă lucruri de pus la punct, cum ar fi actele necesare la primărie după cumpărarea unui apartament. Pentru a te considera cu adevărat proprietar, este necesară înregistrarea apartamentului pe numele tău. 

Ca să fii înregistrat la primărie ca proprietar, trebuie să te prezinți cu copii după următoarele documente:

  • Act de identitate
  • Contract de vânzare-cumpărare
  • Extrasul de carte funciară, cuprinde fișa cadastrală și intabularea imobilului. Aceasta are rol în identificarea, descrierea și înregistrarea imobilelor, identificarea și înregistrarea proprietarilor, a altor deținători legali de imobile și a posesorilor. Tot cartea funciară are rolul de a furniza date direcțiilor de taxe și impozite în vederea stabilirii corecte a obligațiilor fiscale ale cetățenilor.
  • Certificatul energetic
  • Dovada asigurării locuinței 

Copii ale acestor documente îți vor fi necesare și la:

  • asociația de proprietari pentru a declara câte persoane veți locui în imobil și să te înscrii în cartea de imobil a asociației de locatari
  • la furnizorii de servicii precum electricitate, gaz, cablu/internet sau salubritate pentru a trece contractele pe numele tău

Taxe notariale și impozite ce trebuiesc plătite după ce cumperi un apartament

Un alt aspect ce nu trebuie neglijat după ce ai finalizat achiziția și ai devenit, în sfârșit, proprietar, este cel al impozitelor. 

Mai specific, impozitul pe clădire. Acesta va fi plătit fie către primăria sectorului în care se află clădirea, în cazul Bucureștiului, fie către bugetul local al orașului în care se află apartamentul. 

Impozitul pe clădire pentru o clădire rezidențială aflată în proprietatea unei persoane fizice se calculează în funcție de valoarea impozabilă a clădirii, prin aplicarea unei cote cuprinse între 0.08 și 0.2%. Acesta poate fi plătit atât la ghișeul administrației locale, cât și online pe site-ul ghiseul.ro.

Taxele notariale și comisionul de agenție imobiliară

Un alt aspect ce necesită o atenție specială atunci când vrei să cumperi un apartament sunt taxele notariale. Unele taxe notariale pică în sarcina cumpărătorului, cum sunt onorariul notarului și taxele de intabulare, altele sunt achitate de vânzător.

Acestea din urmă includ extrasul de carte funciară și, dacă este cazul, impozitul pe venitul obținut din vânzarea apartamentului, în cuantum de 3% din tot ce depășește suma de 450.000 de lei. 

În cazul în care nu te încumeți să treci prin tot procesul de unul singur, trebuie să te documentezi și cu privire la comisionul de agenție imobiliară. Aceasta va intermedia tranzacția pentru tine, în schimbul unui procent cuprins, de obicei între 1 și 4% din valoarea tranzacției. 

Comisionul agenției imobiliare este fix, stabilit prin intermediul unui contract, și va fi achitat de cel care a semnat contractul, fie că vorbim despre cumpărător sau despre vânzător. 

Dacă te-ai decis să te muți la casa ta într-un bloc nou construit, alege să faci o vizită universului Arcadia Apartments. Programează o vizionare și alege ce ți se potrivește cel mai bine.

Pentru mai multe detalii, lasă-ne mai jos mesajul tău!

Interes